卖掉自己的住房（自宅）即使产生了利润（转让所得），只要使用"3,000万日元特别扣除"，利润中3,000万日元以内的部分就不征税。由于多数出售的利润都在3,000万日元以内，因此用这项特例使税额为零的情况并不少见。不过，适用是有条件的，还有与住房贷款扣除并用的限制等注意事项。本文梳理3,000万日元特别扣除的要件、计算、并用的注意点以及报税流程。
先理解"转让所得"
出售不动产时的税金，不是对售价本身征税，而是对利润（转让所得）征税。
取得费＝购买价款（建筑物为折旧后）＋购入时的各项费用。取得费不明时，可用售价的5%作为概算取得费。转让费用＝中介手续费、印花税等。
3,000万日元特别扣除的主要要件
① 出售的是自己正在居住（曾经居住）的房屋及其地基
② 在停止居住之日起满3年之日所在年份的12月31日之前出售
③ 出售的对象不是配偶、父母子女等特殊关系人
④ 前一年、前两年未享受过本特例或换购特例
3,000万日元特别扣除，即使持有期间较短（短期转让）也可适用。此外，若持有·居住超过10年，对扣除后的余额还可并用减征税率（应税长期转让所得6,000万日元以下的部分为所得税10.21%＋住民税4%）［国税厅 No.3305］。
计算示例
转让所得 ＝ 5,500万日元 − 3,800万日元 ＝ 1,700万日元
适用3,000万日元特别扣除 → 1,700万日元 − 3,000万日元 ＝ 0日元
※仅对利润超过3,000万日元的部分，按持有期间对应的税率（长期20.315%／短期39.63%）征税［国税厅 No.3202］。持有期间以出售当年1月1日时点是否超过5年来判定长期·短期（注意不是从取得日算起的实际年数）。
注意与住房贷款扣除的并用
出售时若使用3,000万日元特别扣除（或减征税率·换购特例），则在新居无法享受住房贷款扣除的期间会存在。具体而言，若在入住年份及其前后一定期间适用了这些特例，就无法使用住房贷款扣除。需要试算"出售利润的节税"与"新居的贷款扣除"哪个更划算后再选择（参见住房贷款扣除指南）。
报税流程
3,000万日元特别扣除只有进行确定申告（报税）后才适用。即使扣除后税额为零，也需要报税。在出售次年的2月16日至3月15日，附上转让所得明细书、买卖合同复印件、取得时的资料等进行申报。
常见问题
卖掉自己的住房产生利润就一定要征税吗？
使用3,000万日元特别扣除，利润中3,000万日元以内的部分不征税。多数出售的利润在3,000万日元以内，税额为零，但适用需要进行确定申告（报税）。
已不居住的房屋也能使用吗？
只要在停止居住之日起满3年之日所在年份的12月31日之前出售即可适用。请注意超过该期限就无法使用。
税额为零也需要确定申告（报税）吗？
需要。3,000万日元特别扣除是通过确定申告（报税）才能获得适用的特例，因此即使扣除后为零，不申报也不适用。
能否与新居的住房贷款扣除同时使用？
若在入住年份及其前后一定期间适用本特例，就无法使用新居的住房贷款扣除。需要试算哪个更划算后再选择。
总结
参考链接（出处）
本文根据以下国税厅公开资料编写（中立·一手信息）。要件·税率会有修订，出售·报税前请确认最新内容。
※本文为一般性信息提供，并非税务建议。个别判断请向税务署·税理士确认。