부동산 투자의 세금과 확정신고｜경비・감가상각・손익통산의 활용법
부동산 투자(임대 경영)로 얻은 수입은 "부동산 소득"으로서 확정신고가 필요합니다. 많은 경비를 계상할 수 있으며, 특히 현금이 나가지 않는 경비인 "감가상각비"를 사용해 장부상 적자를 만들어, 급여 소득과 상계(손익통산)할 수 있다는 점이 큰 특징입니다.
부동산 소득의 계산식
부동산 소득에서 계상할 수 있는 주요 경비
고정자산세・도시계획세
매년 1월 1일 시점의 부동산에 과세되는 세금은 전액 경비가 됩니다.
관리비・수선비
관리회사에 지불하는 수수료(임대료 수입의 5〜10% 정도)와 수선비는 전액 경비. 다만 자산 가치를 높이는 대규모 리모델링은 "자본적 지출"로서 감가상각이 필요합니다.
화재・지진 보험료
임대 물건에 드는 보험료는 전액 경비(장기 선급의 경우 안분).
대출 이자(이자만)
주택담보대출・아파트 대출의 이자 부분만 경비입니다. 원금 상환은 경비가 되지 않습니다.
감가상각비(가장 중요)
건물의 취득 가액을 내용연수에 걸쳐 매년 경비로 계상할 수 있습니다. 현금은 나가지 않는데도 경비로 삼을 수 있는 것이 가장 큰 특징입니다.
그 밖의 경비
세리사 비용・광고비(입주자 모집)・부동산 소득과 관련된 교통비・통신비 등도 안분 경비가 됩니다.
감가상각비의 계산
목조: 22년 / 철골조(3〜4mm 이하): 19년 / 철골조(4mm 초과): 34년 / 철근콘크리트(RC): 47년
법정 내용연수를 초과한 중고 물건: 법정 내용연수 × 20%(최저 2년)
법정 내용연수 이내의 중고 물건: (법정 내용연수 − 경과 연수) ＋ 경과 연수 × 20%
내용연수(간편법): 22년 × 20% ＝ 4년
연간 감가상각비: 1,000만 엔 ÷ 4년 ＝ 250만 엔(현금 지출 없음)
임대료 수입 240만 엔 − 감가상각비 250만 엔 ＝ 부동산 소득 ▲10만 엔 → 급여 소득과 손익통산 가능
손익통산으로 급여 소득세를 돌려받기
부동산 소득이 적자가 되면 급여 소득과 손익통산하여 소득세・주민세를 절세할 수 있습니다[국세청 No.1391].
손익통산 후의 소득: 700만 엔
절세액(소득세율 23%＋주민세 10%): 100만 엔 × 33% ＝ 33만 엔의 절세
・토지 구입을 위한 대출 이자(건물 부분만 통산 가능)
・생활에 사용하는 부분의 경비
・별장 등 "업무"가 아닌 부동산
부동산을 매각했을 때의 세금(양도 소득)
소유 기간 5년 이하(단기 양도)
소득세 30%＋주민세 9%＝합계 39%의 세율. 부담이 매우 무겁습니다.
소유 기간 5년 초과(장기 양도)
소득세 15%＋주민세 5%＝합계 20%(부흥특별소득세를 포함하면 소득세 15.315%). 5년 초과 보유로 약 절반이 됩니다.
※단기・장기의 판정은 "매각한 해의 1월 1일 시점"에서의 소유 기간으로 이루어집니다. 취득으로부터 실제로 5년이 지났더라도, 매각 연도 1월 1일 시점에서 5년 이하이면 단기 양도가 되는 점에 주의(실질적으로 만 6년에 걸친 보유가 필요)[국세청 No.3211].
매년의 감가상각비를 계상하면 건물의 "취득비"가 낮아집니다. 매각 시에는 "취득비(감가상각 후)"와 매각 가격의 차이가 양도 소득이 되므로, 장기간 감가상각 후에 매각하면 큰 세부담이 발생합니다.
청색신고의 활용
부동산 소득에서도 청색신고를 선택할 수 있습니다(개업 신고와 청색신고 승인 신청이 필요). 5동 10실 미만인 경우는 10만 엔 공제만 가능합니다. 또한 부동산 소득의 적자(손익통산으로 다 상계하지 못한 부분)를 다음 해 이후 3년간 이월할 수 있습니다.
정리
자주 묻는 질문
회사원도 부동산 소득의 확정신고가 필요한가요?
급여 이외의 소득(부동산 소득 등)이 연 20만 엔을 초과하는 회사원은 확정신고가 필요합니다. 적자로 손익통산하여 환급을 받는 경우에도 신고합니다.
감가상각으로 적자를 만들면 정말 절세가 되나요?
감가상각은 현금 지출을 수반하지 않는 경비이므로, 장부상 적자를 급여 소득과 손익통산하여 소득세・주민세를 줄일 수 있습니다. 다만 매각 시에는 취득비가 낮아진 만큼 양도 소득이 늘어난다는 점에 주의가 필요합니다.
청색신고의 65만 엔 공제는 누구나 사용할 수 있나요?
부동산 소득에서 65만 엔・55만 엔 공제를 받으려면 "사업적 규모(대략 5동 10실 이상)"이면서 복식부기＋전자신고 등이 필요합니다. 규모에 미치지 못하는 경우는 10만 엔 공제입니다.
매각의 장기・단기는 어떻게 판정하나요?
매각한 해의 1월 1일 시점에서 소유 기간이 5년 초과이면 장기(세율 약 20%), 5년 이하이면 단기(약 39%)입니다. 1월 1일 기준이므로 실질적으로는 만 6년에 걸친 보유가 기준입니다.
참고 링크(출처)
본 기사는 다음의 국세청 공표 자료를 바탕으로 작성했습니다(중립・일차 정보). 내용연수・세율 등은 개정되는 경우가 있으므로 신고 전에 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. 청색신고의 상세는 청색신고와 백색신고도 참조하세요.
- 국세청 No.1370 부동산 수입을 받았을 때(부동산 소득)（일본어）
- 국세청 No.2100 감가상각의 개요（일본어）
- 국세청 No.1391 부동산 소득이 적자일 때 다른 소득과의 통산（일본어）
- 국세청 No.3202 양도 소득의 계산 방법(분리 과세)（일본어）
- 국세청 No.3211 단기 양도 소득과 장기 양도 소득의 세액 계산（일본어）
※본 기사는 일반적인 정보 제공이며, 세무・투자 조언이 아닙니다. 개별 판단은 세무서・세리사에게 상담하시기 바랍니다.