세액공제의 구조
소득공제와의 차이·왜 절세 효과가 큰지를 정리.
기초주택 종류별 한도액
인정주택·에너지 절약 주택·기존 주택의 차입 한도액 일람.
중요절세 시뮬레이션
대출 잔액별 연간 공제액·13년간 누계를 계산.
비교첫해: 확정신고 절차
입주 다음 해 2〜3월에 필요한 서류와 신고 흐름.
절차2년 차 이후: 연말정산
회사원은 연말정산으로 완결. 증명서 사용법을 해설.
연말정산「세액공제」의 구조
주택담보대출(주택 융자) 세액공제는 세액공제입니다. iDeCo나 생명보험료 공제와 같은 「소득공제」와 달리, 계산 후의 세액 그 자체에서 직접 차감하기 때문에 절세 효과가 확실하고 크다는 것이 특징입니다.
세율이 낮으면 효과가 작아짐
세율과 관계없이 같은 금액이 줄어듦
공제 기간: 신축·매입 재판매는 13년간, 기존 주택(중고 주택)은 10년간
소득세에서 다 공제하지 못한 부분은 주민세에서도 공제(상한 136,500엔/년)
소득 요건: 합계 소득금액 2,000만 엔 이하［국세청 No.1213］
과거의 공제율 1%는 초저금리 시대에 대출 금리를 밑돌아 「대출을 받을수록 이득」인 역마진 상태가 문제시되었습니다. 2022년의 개정에서 0.7%로 인하된 한편, 공제 기간이 10년→13년으로 연장(신축의 경우)되었습니다.
주택 종류별 차입 한도액
공제의 한도액은 주택의 종류·에너지 절약 성능·입주 시기에 따라 다릅니다. 레이와 6〜7년(2024〜2025년) 입주의 주요 구분은 다음과 같습니다.
신축 주택·매입 재판매(공제 기간 13년)
인정 저탄소 주택
에너지 절약 주택
적합 주택
(일반 주택)
기존 주택(중고 주택)(공제 기간 10년)
| 주택의 종류 | 차입 한도액 | 최대 공제 누계(10년) |
|---|---|---|
| 인정 장기 우량·인정 저탄소 주택 | 3,000만 엔 | 약 210만 엔 |
| ZEH 수준·에너지 절약 기준 적합 주택 | 2,000만 엔 | 약 140만 엔 |
| 기타 주택(일반 주택) | 2,000만 엔 | 약 140만 엔 |
※ 최대 공제 누계는 「차입 한도액 × 0.7% × 공제 연수」의 상한값. 실제 잔액이 한도액을 밑도는 경우는 잔액×0.7%가 적용.
레이와 6년(2024년) 1월 이후에 입주하는 신축 「기타 주택」(에너지 절약 기준을 충족하지 않는 주택)은 차입 한도액이 0엔이 되어, 주택담보대출 세액공제를 받을 수 없습니다. 신축 주택을 구입·건축할 때는 에너지 절약 기준 적합 증명서의 유무를 반드시 확인하십시오［국토교통성］.
절세 시뮬레이션
대출 잔액의 0.7%가 매년 세액에서 차감됩니다. 잔액은 매년 감소하기 때문에, 첫해가 가장 공제액이 커집니다.
연말 잔액별·연간 공제액의 기준
| 연말 대출 잔액 | 연간 공제액(×0.7%) | 13년간 누계(기준) | 대상 주택의 예 |
|---|---|---|---|
| 2,000만 엔 | 140,000엔 | 약 168만 엔 | 에너지 절약 기준 적합·기존 주택 |
| 3,000만 엔 | 210,000엔 | 약 252만 엔 | 에너지 절약 기준 적합 주택 |
| 3,500만 엔 | 245,000엔 | 약 294만 엔 | ZEH 수준 에너지 절약 주택 |
| 4,000만 엔 | 280,000엔 | 약 336만 엔 | 인정 주택(상한 4,500만 엔 내) |
| 4,500만 엔(상한) | 315,000엔 | 약 378만 엔 | 인정 장기 우량·인정 저탄소 주택 |
※ 잔액은 매년 상환으로 감소하기 때문에, 실제 누계는 위보다 적어집니다. 위는 간이 계산의 기준입니다.
소득세가 적은 경우는 주민세에서도 공제
연간 공제액이 소득세액을 초과한 경우, 다 공제하지 못한 부분은 주민세의 소득할에서 최대 136,500엔/년이 추가로 공제됩니다. 소득이 낮아 소득세가 적은 분도, 주민세 포함으로 공제를 활용할 수 있습니다.
첫해: 확정신고 절차
주택을 취득하고 첫 해만은 회사원이라도 확정신고가 필수입니다. 입주한 다음 해의 2월 16일〜3월 15일에 세무서 또는 e-Tax로 신고합니다.
・주택담보대출의 연말 잔액 증명서(금융기관으로부터)
・등기사항 증명서(법무국에서 취득)
・주민표 사본(시구정촌 창구)
・매매계약서 또는 건축공사 도급계약서의 사본
・주택의 바닥면적을 확인할 수 있는 서류(중요사항 설명서 등)
・에너지 절약 기준 적합 증명서 또는 인정 통지서(해당 주택만)
2년 차 이후: 연말정산 절차(회사원)
2년 차 이후는 회사의 연말정산으로 주택담보대출 세액공제를 신고할 수 있습니다. 매년 2개의 서류를 회사에 제출하기만 하면 절차가 완료됩니다.
매년의 절차(2년 차〜)
| 서류 | 입수처 | 시기 |
|---|---|---|
| 주택담보대출 공제 증명서 | 첫해의 확정신고 후 세무서로부터 일괄 교부된 것(매년 1장씩 사용) | 수중에 보관하고 있는 것 |
| 주택담보대출의 연말 잔액 증명서 | 대출을 받은 금융기관(은행·주택금융지원기구 등)으로부터 우송 | 10〜11월경에 도착 |
증명서에 기재된 「주택담보대출 잔액」을 전기하기만 하면 됩니다. 공제액의 계산은 회사(또는 세무서)가 실시합니다.
※ 여러 금융기관에서 대출을 받고 있는 경우는, 잔액 증명서를 모두 합산하여 기입합니다.
세무서로부터 일괄 교부된 공제 증명서를 분실한 경우는, 가까운 세무서에서 재발행 신청을 할 수 있습니다. 「주택 차입금 등 특별공제 증명서의 교부 신청서」를 제출합니다. 시간이 걸리므로, 연말정산 마감 전에 서둘러 절차를 밟으십시오.
자영업·확정신고가 필요한 회사원은 매년 신고가 필요
개인사업자·프리랜서는 2년 차 이후에도 매년 확정신고로 주택담보대출 세액공제를 신고합니다. 부업 수입이 있는 회사원이나, 고향납세의 확정신고를 하는 회사원도, 연말정산이 아니라 확정신고로 한꺼번에 신고할 수 있습니다(그편이 절차가 한 번으로 끝남).
주의점
자주 묻는 질문
공제율과 기간은?
연말 대출 잔액(차입 한도액까지)×0.7%가 공제액이고, 공제 기간은 신축 등 13년·중고 10년입니다. 소득세에서 다 공제하지 못한 부분은 주민세에서도 일부 공제됩니다(합계 소득 2,000만 엔 이하가 요건).
육아 세대는 우대가 있나요?
19세 미만의 부양이 있거나, 부부 중 어느 한 쪽이 40세 미만인 「육아 세대·젊은 부부 세대」는, 신축의 차입 한도액이 상향됩니다. 연도에 따라 내용이 바뀌므로 국토교통성에서 최신 내용을 확인하십시오.
첫해와 2년 차 이후로 절차가 다른가요?
첫해는 확정신고가 필요합니다. 회사원은 2년 차 이후, 근무처에 「연말정산을 위한 주택 차입금 등 특별공제 증명서」와 「연말 잔액 증명서」를 제출하면 연말정산으로 완결됩니다.
고향납세와 병용할 수 있나요?
병용할 수 있지만, 주택담보대출 세액공제로 주민세의 소득할이 낮아지면 고향납세의 상한액도 낮아지는 경우가 있습니다. 첫해는 확정신고가 되므로 원스톱 특례는 사용할 수 없습니다.
참조 출처·공식 정보
본 기사는 이하의 공식 정보를 바탕으로 작성했습니다. 제도는 개정되는 경우가 있습니다. 최신 정보는 각 공식 사이트에서 확인하십시오.
- 국세청 택스앤서 No.1213 주택을 신축 또는 신축 주택을 취득한 경우(주택 차입금 등 특별공제)（일본어）
- 국토교통성 주택담보대출 감세 제도에 대하여（일본어）
- 국세청 확정신고서 등 작성 코너（일본어）
- 재무성 조세특별조치법의 개요（일본어）
※ 본 기사의 내용은 정보 제공을 목적으로 하며, 세무·법무 조언이 아닙니다. 차입 한도액·육아 세대의 상향 등은 연도에 따라 바뀝니다. 개별 판단은 세무서·세무사에게 상담하십시오.