"살지 않는 집에, 갖고 있다는 이유만으로 과세한다" — 일본 최초의 빈집세가 교토시에서 시행을 앞두고 있습니다. 정식 명칭은 비거주주택 이활용 촉진세(통칭 빈집세)입니다. 빈집뿐 아니라 별장·세컨드하우스도 과세 대상이며, 시의 발표에 따르면 2030년도(레이와 12년도)부터 과세 개시 예정입니다. 앞서 도입한 밴쿠버는 평가액의 3%를 과세해 빈집을 절반으로 줄였고, 파리는 별장(세컨드 레지던스)의 주민세를 60% 할증하고 있습니다. 세계 빈집 과세의 실적과, 교토에 본가·별장을 가진 사람이 지금부터 생각해 두어야 할 것을 정리합니다.
구조: 교토시의 "비거주주택 이활용 촉진세"란
- 대상: 시가화구역 내에 있는 "누구도 생활의 본거지로 살고 있지 않은 주택". 방치된 빈집뿐 아니라 별장·세컨드하우스·사용하지 않는 상속 본가도 포함됩니다(임대 중·입주자 모집 중 등 활용되고 있는 주택은 대상 외)
- 개시 시기: 2030년도(레이와 12년도)부터 과세 개시 예정(2030년 1월 1일 시점의 이용 상황으로 판정. 시스템 개발 등의 사정으로 당초 예정보다 늦춰졌습니다)
- 세액: 고정자산세와는 별도로, 다음의 2단 구조로 매년 부과됩니다
| 구분 | 세율(연) |
|---|---|
| 가옥가치분 | 가옥의 고정자산 평가액 × 0.7% |
| 입지 바닥면적분(토지 평가에 따라 3단계) | 평가가 낮은 입지: 0.15% |
| 중간 입지: 0.3% | |
| 평가가 높은 입지: 0.6% |
- 당분간의 경과조치: 가옥 평가액이 100만 엔 미만인 주택은 시행 후 5년간 과세 대상에서 제외(오래된 빈집에 대한 배려)
- 간단히 말하면, 고정자산세에 "빈집으로 놔두는 데 대한 페널티"가 얹히는 구조입니다. 자세한 세액은 시의 발표 자료·조례로 확인하세요
왜 생겼나: 관광도시의 "집을 살 수 없다" 문제
교토시는 시가지 확장이 규제로 제한되는 한편, 별장·투자용 세컨드하우스 수요가 강해 시내에서 일하는 육아 세대가 집을 사지 못하고 시외로 유출되는 구조적 문제를 안고 있었습니다. 그래서 "살지 않는 소유 방식"에 과세해 매각·임대·입주로의 전환을 유도하는 것이 이 세금의 목적입니다. 2023년에 총무대신의 동의를 얻어 일본 최초의 "빈집세"형 법정외세로 성립했습니다. 교토시가 선례를 만들면, 같은 고민을 가진 관광지·도시부 지자체가 뒤따를 가능성이 있습니다.
세계의 선행 사례: 밴쿠버와 파리
| 도시 | 구조 | 결과 |
|---|---|---|
| 밴쿠버(캐나다) | 빈집세(2017년〜). 당초 1%→현재는 과세 평가액의 3%를 매년 과세 | 시의 보고에 따르면 과세 개시부터 2022년까지 빈집이 54% 감소. 세수는 저소득층용 주택에 충당. 다만 연구자의 분석에서는 세금의 직접 효과는 약 21% 감소로 추정되어, 효과의 크기에는 평가 차가 있음 |
| 파리(프랑스) | 별장(세컨드 레지던스)의 주민세를 60% 할증. 프랑스 법률은 주택난 지역의 지자체에 5〜60%의 할증을 허용하며, 파리는 상한을 채택 | 파리 시내 주택의 1할 이상이 세컨드하우스로 알려져 있으며, 임대 시장으로의 공급을 유도하려는 목적. 공실 자체에 대한 과세(빈집세)도 별도로 존재 |
공통점은 "주택이 부족한 도시에서, 살지 않는 소유 방식의 비용을 끌어올린다"는 발상입니다. 효과는 어느 정도 확인된 한편, 세금만으로 주택 문제를 해결한 도시는 없다는 것도 공통된 교훈입니다.
일본의 흐름: "갖고만 있으면 싸다" 시대의 종말
- 2023년 법 개정으로, 관리가 부실한 빈집(관리부전 빈집)은 고정자산세의 주택용지 특례(최대 6분의 1 경감) 대상에서 제외할 수 있게 되었습니다. "허물면 세금이 올라가니 방치한다"는 오랜 왜곡이 바로잡히기 시작한 것입니다. 구조는 고정자산세 계산 기사에서 해설하고 있습니다
- 여기에 교토시의 빈집세가 더해져, "빈집은 갖고 있는 것만으로 비용이 늘어나는" 방향이 국가·지자체 양쪽에서 뚜렷해졌습니다
- 상속한 본가를 빈집인 채로 계속 갖고 있는 사람은, 매각이라면 상속 빈집의 3000만 엔 특별공제(내진 개수 또는 철거가 조건·기한 있음), 본인이 살던 집이라면 마이홈 매각의 3000만 엔 공제라는 출구 우대가 있는 동안 움직이는 것이 정석입니다
교토에 본가·별장이 있는 사람: 2030년까지의 선택지
- 판다: 상속 빈집이라면 3000만 엔 특별공제 적용 가능 여부를 먼저 확인. 과세 개시 전에는 "막판 매각"으로 시세가 움직일 가능성도 지적되고 있습니다
- 빌려준다: 임대로 내놓아 입주자가 있으면 과세 대상 외입니다. 정기 임대차 계약이라면 "언젠가 직접 쓸" 여지도 남길 수 있습니다
- 산다·쓴다: 생활의 본거지로 살면 대상 외. 세컨드하우스인 채로라면 과세를 반영해 유지비를 다시 계산할 필요가 있습니다
- 방치만이 최악: 빈집세＋고정자산세 특례 제외＋노후화 리스크의 삼중 비용이 됩니다. 우선 가옥의 고정자산 평가액(매년의 과세명세서에 기재)을 확인하는 데서 시작합니다
오늘 할 일
오늘 할 일
- 교토시(나 다른 도시)에 빈집·별장·상속 예정인 본가가 있는 사람은, 고정자산세 과세명세서로 가옥과 토지의 평가액을 확인한다
- 상속 빈집은 3000만 엔 특별공제의 조건("상속으로부터 3년째 되는 해의 연말까지" 등의 기한)을 확인한다
- 본가의 처리가 미정이라면, 오본(추석) 귀성 때 가족과 "팔까·빌려줄까·쓸까"의 방향을 이야기해 둔다
자주 묻는 질문
Q. 교토시의 빈집세는 언제부터 시작되나요?
A. 시의 발표에 따르면 2030년도(레이와 12년도)부터 과세 개시 예정이며, 2030년 1월 1일 시점의 이용 상황으로 판정됩니다. 시스템 개발 등의 사정으로 당초 예정보다 늦춰진 경위가 있으므로, 최신 일정은 교토시의 공식 정보로 확인하세요.
Q. 별장이나 세컨드하우스도 과세되나요?
A. 과세됩니다. 이 세금의 대상은 "누구도 생활의 본거지로 살고 있지 않은 주택"으로, 방치된 빈집에 한정되지 않습니다. 다만 임대 중 등 활용되고 있는 주택은 대상 외입니다.
Q. 교토시 외의 지역으로도 확산되나요?
A. 미정입니다만, 교토시의 세금은 총무대신의 동의를 얻은 일본 최초의 사례로, 다른 지자체가 같은 종류의 법정외세를 만들 때의 본보기가 됩니다. 주택난에 시달리는 관광지·도시부에서 도입 논의가 나올 가능성은 있습니다.
Q. 해외의 빈집세는 효과가 있었나요?
A. 밴쿠버에서는 시의 보고에 따르면 과세 개시부터 2022년까지 빈집이 54% 줄었습니다. 다만 연구자의 분석에서는 세금의 직접 효과는 약 21% 감소로 추정되어, 효과의 평가에는 차이가 있습니다. 세수를 저소득층용 주택에 충당하는 구조를 포함해 "일정한 효과는 있지만 만능은 아니다"라는 것이 실정입니다.
참고 링크(출처)
※ 교토시의 세율·개시 시기는 2026년 8월 시점의 시 발표 정보에 근거합니다. 시행까지 변경될 가능성이 있으므로, 실제 판단은 최신 공식 정보와 전문가 상담을 거쳐 하시기 바랍니다.