相続登記の義務化｜あなたの期限はいつ？昔の相続も2027年3月末まで
亡くなった親の実家や土地の名義、そのままになっていませんか。相続登記（不動産の名義変更）は2024年4月から義務になり、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象です。しかも義務化より前に相続した分も対象で、多くの人の期限が2027年（令和9年）3月31日に迫っています。この記事では、自分の期限がいつなのかのパターン別早見、間に合わないときの「相続人申告登記」、費用と免税、そして2026年4月に始まった住所変更登記の義務化まで、法務省の一次情報でやさしく整理します。
・相続で不動産を取得したら、取得を知った日から3年以内に相続登記の申請が義務
・2024年3月以前の相続（昔の相続）も対象。原則2027年3月31日が期限
・遺産分割がまとまらないなら、無料・単独でできる「相続人申告登記」でひとまず義務を果たせる
制度の概要｜何が義務になった？
| いつから | 2024年（令和6年）4月1日施行 |
|---|---|
| 誰の義務 | 相続（遺言による取得を含む）で不動産の所有権を取得した相続人 |
| 何をする | 不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記（所有権移転登記）を申請 |
| 期限 | 所有権の取得を知った日から3年以内。遺産分割が成立したときは成立日から3年以内にその内容の登記 |
| 罰則 | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象［法務省Q&A］ |
背景は「所有者不明土地」問題です。登記されないまま相続が繰り返されると持ち主がわからない土地が増え、再開発や災害復旧の妨げになるため、登記を義務化して発生を防ぐことになりました。
【最重要】あなたの期限はいつ？パターン別早見
| あなたのケース | 登記の期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日以降に相続した | 不動産の取得を知った日から3年以内 |
| 2024年3月31日以前に相続した（昔の相続・未登記） | 2027年（令和9年）3月31日まで（取得を知った日から3年の方が遅ければそちら） |
| 相続人どうしの遺産分割がまとまらない | まず3年以内に相続人申告登記（下記）→ 分割成立後、成立日から3年以内に相続登記 |
親の代どころか祖父母の名義のままの土地も、相続人であるあなたに申請義務があります。世代をまたぐほど相続人が増えて（数十人になることも）、話し合いも書類集めも難しくなります。期限の問題だけでなく、放置の年数そのものがコストになる制度です。
放置するとどうなる？過料までの流れと実害
期限を過ぎたら即・過料ではありません。まず法務局から催告（登記をしてくださいという通知）が届き、それでも正当な理由なく申請しない場合に、裁判所への通知を経て10万円以下の過料となる流れです。相続人が極めて多数で把握に時間がかかる、遺言の有効性が争われている——こうした事情は「正当な理由」として考慮されます［法務省Q&A］。
ただ、本当に怖いのは過料より実害です。名義が亡くなった人のままだと、その不動産は売れない・貸せない・担保にできない。空き家の管理費や固定資産税だけが出ていき、いざ売ろうとしたときには相続人が増えすぎて手続きが進まない——というのが典型的な失敗パターンです。
間に合わないときの切り札「相続人申告登記」
「3年以内に遺産分割なんて無理」という人のために、簡易に義務を果たせる新制度があります［法務省］。
①相続人の1人が単独で申出できる（他の相続人の同意不要）②登録免許税がかからない（無料）③押印・電子署名不要でウェブブラウザからオンライン申出も可能④必要な戸籍も最小限。これで相続登記の申請義務はひとまず履行したことになります。
ただし限界が2つ。相続人申告登記は「誰が相続人か」を示すだけで権利の登記ではないため、①その不動産を売却・担保設定するには結局、相続登記が必要②遺産分割が成立したら、成立日から3年以内にあらためて相続登記の申請義務が生じます。あくまで「時間かせぎ」の位置づけです。
相続登記のやり方と費用
① 名義と不動産の確認——固定資産税の納税通知書や、法務局の登記事項証明書（1通600円）で現在の名義を確認
② 書類集め——亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍・住民票、遺産分割協議書（＋全員の印鑑証明）、固定資産評価証明書など
③ 申請——管轄の法務局へ書面またはオンラインで申請。法務省の様式・記載例が公開されており、自分で申請することも可能です
登録免許税＝固定資産税評価額 × 0.4%（例：評価額1,500万円の実家 → 6万円）。書類の実費が数千円程度。司法書士に依頼する場合の報酬はケースによりますが、おおむね数万円〜十数万円が目安です（不動産の数・相続人の数で変動）。
相続による土地の移転登記は、不動産の価額が100万円以下であれば登録免許税がかかりません（租税特別措置法の免税措置。令和9年〈2027年〉3月31日まで）［法務局］。田舎の山林・農地などはこの免税で登記できることが多く、「タダで義務を果たせるうちに」済ませるのが得策です。
【2026年4月から】住所変更の登記も義務化された
相続登記とセットで知っておきたいのがこちら。2026年（令和8年）4月1日から、不動産所有者の住所・氏名の変更登記も義務化されました。引っ越しや結婚で住所・氏名が変わったら2年以内に変更登記が必要で、怠ると5万円以下の過料の対象です。義務化より前の変更分も対象で、こちらは2028年（令和10年）3月末までに手続きが必要です［法務省 特設ページ］。
なお、あらかじめ法務局に検索用情報を申し出ておくと、以後は法務局が住基ネットの情報をもとに無料で職権変更してくれる「スマート変更登記」の仕組みも始まっています。持ち家のある方は、相続登記の確認とあわせて対応しておきましょう。
お盆の帰省でやっておきたい3つの確認
- 実家・土地の名義を確認する——固定資産税の納税通知書の名義人を見る。亡くなった人のままなら要対応
- 不動産の「一覧」を把握する——自宅のほかに山林・農地・私道の持分などが漏れがち。納税通知書の課税明細や、市区町村の名寄帳で確認
- 誰が相続するかを話し合う——遺産分割がまとまれば登記へ。まとまらなくても、期限が近いなら相続人申告登記で義務だけ先に果たす
※相続した実家を売る予定なら、空き家の3,000万円特別控除は「相続開始から3年後の年末まで」など税の期限も別にあります。登記と税、両方の時計が動いている点に注意してください。相続税そのものの基礎は相続税の基礎控除と節税対策へ。
まとめ
よくある質問
相続登記をしないと必ず10万円払うことになりますか？
即・過料ではありません。まず法務局から催告が届き、それでも正当な理由なく申請しない場合に10万円以下の過料の対象になります。相続人が極めて多数で把握に時間がかかる、遺言の有効性が争われているなどの事情は正当な理由として考慮されます。ただし名義を放置すると売却も担保設定もできないため、過料以前に実害が大きい点に注意してください。
義務化より前に相続した実家も対象ですか？期限は？
対象です。2024年3月31日以前の相続で未登記の不動産は、原則2027年（令和9年）3月31日までに相続登記の申請が必要です（不動産の取得を知った日から3年の方が遅ければそちら）。祖父母名義のまま放置している土地も、相続人に申請義務があります。
遺産分割がまとまりません。どうすればいいですか？
相続人申告登記を使えば、相続人の1人が単独・無料（登録免許税なし）・オンライン可で法務局に申し出るだけで、ひとまず申請義務を果たせます。ただし権利の登記ではないため売却などには使えず、遺産分割が成立したら成立日から3年以内にあらためて相続登記が必要です。
相続登記の費用はいくらかかりますか？
登録免許税が固定資産税評価額の0.4%（評価額1,500万円なら6万円）と、戸籍などの実費が数千円程度。司法書士に依頼する場合は報酬が別途、数万円〜十数万円が目安です。評価額100万円以下の土地は2027年3月31日までの免税措置で登録免許税がかかりません。
住所が変わったときの登記も義務なのですか？
はい。2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名変更の登記も義務化されました。変更から2年以内に登記しないと5万円以下の過料の対象で、義務化前の変更分も2028年3月末までに手続きが必要です。法務局に検索用情報を申し出ておけば、以後は無料で職権変更される「スマート変更登記」も利用できます。
参考リンク（出典）
本記事は次の公的資料をもとに作成しています（2026年7月時点）。手続きの詳細・様式は法務省・法務局の最新案内をご確認ください。
- 法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A
- 法務省 相続人申告登記について
- 法務省 住所等変更登記の義務化 特設ページ
- 法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について
- 政府広報オンライン 相続登記の義務化
※本記事は一般的な情報提供であり、法務・税務の助言ではありません。個別の登記手続き・遺産分割のご判断は、法務局・司法書士・弁護士・税理士にご確認ください。
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